부부가 혼인 중 협력하여 부동산을 취득하게 되면 특별한 사정이 없는 한 이혼 시 재산분할의 대상이 될 것입니다. 그런데 이 부동산에 임차인이 있어 임대차보증금을 반환하여야 하는 경우, 재산분할 방법이 문제됩니다. (96므912 판결)

사실관계(원심 판결의 내용)

• 재산분할 소송에서 현물분할을 하게 된 상황
• A 부동산 시가 합계 금 520,957,932원 상당의 소유권을 이 사건 부동산에 대한 피고의 임대차보증금반환채무 금 370,600,000원과 함께 원고에게 이전
• 그 차액 금 150,357,932원(＝520,957,932－370,600,000) 상당을 원고에게 귀속
• 시가 합계 B 부동산 금 629,780,263원 상당을 피고에게 귀속
• 피고가 원고에게 금 100,000,000원을 별도로 지급하게 함

대법원의 판단

소유권 이전과 임대차 보증금 채무 이전은 별개

재산분할의 방법으로 부동산의 소유권이 이전된다고 하여 그에 수반하여 당해 부동산에 대한 임대차보증금반환채무가 새로운 소유자에게 면책적으로 인수되는 것은 아니다.

A가 일반 부동산(주택임대차보호법 미적용)이라면, 보증금 반환채무는 여전히 보증금 채무 명의자(임대차계약 체결 명의자)에게 있을 것입니다. 그런데 판결이 위와 같이 채무가 이전한다고 명하더라도, 채권자(임차인)에게 효력이 없을 것입니다(채권의 경우는 분할한다고 채무자에게 손해가 가는 것은 아니지만, 채무의 경우 분할하면 분할받은 채무자의 자력에 따라 채권자에게 불측의 손해를 줄 수 있습니다). 당사자가 체결한 계약을 법원이 함부로 채무인수를 시키게 할 수는 없는 것이지요.

주택임대차보호법 적용 주택 – 소유권 이전시 임대차 보증금 채무 함께 이전

임대차의 목적물인 부동산의 소유권이 이전되는 경우 그 부동산이 주거용 건물로서 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위가 당연히 승계되는 등의 특별한 사정이 있으면 소유권 이전시 보증금 채무도 함께 이전한다

만약 문제되는 A부동산이 주택이라면 원고가 피고 명의의 보증금반환채무를 인수하게 될 것입니다. 이러한 채무인수는 법률의 규정에 의한 것이라 별도의 통지 등 절차도 필요 없습니다(임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 것은, 사용 수익케 할 의무와 보증금 반환채무까지 같이 승계한다는 것입니다).

원심은 이에 대한 사실 인정이 전혀 없어

대법원이 원심 판단을 비판하는 것은 A 부동산이 주임법의 적용을 받는지 전혀 판단하지 않은 채, 별다른 이유도 갖추지 아니하고 채무를 인수시키게 하는 취지의 판단을 했기 때문입니다. 환송심에서 제대로 판단 했겠지요.

사견

재산분할시 적극재산은 전혀 없고 채무만 남아 있는 경우 종전의 대법원 판결은 재산분할 청구를 기각했으나 변경 후 판결은 채무도 분담해야 한다는 것입니다. 그런데 이러한 판결의 효력과 채권자와의 관계를 어떻게 정립시켜야 하는지는 아직 확실한 법리가 없는 것 같습니다.