이혼 시 재산분할 대상 재산에 있어서 현금이나 주택 등은 그 가치를 따지기 어렵지 않습니다. 그런데 임대 용도의 부동산, 영업용 상가의 권리금은 어떨까요.

임대 용도 부동산은 시가 외에 다른 가치를 더할 수 없습니다. 권리금은 일반적으로 인정되지만 상가 형태에 따라 인정되지 않는 경우도 있고, 그 산정 방식이 신뢰할 수 없어도 인정되기 어렵습니다.

대법원 1993. 12. 28. 선고 93므409 판결 [이혼및재산분할등] 므409 판결

이혼 시 재산분할 - 권리금 외 별도 영업권은 인정 안돼

• 상가의 권리금은 영업자가 그 점포에서 판매업을 영위함으로 인하여 얻는 무형의 수익가치(=동종 영업자 대비 초과수익) 전부를 포괄하는 것입니다.
• 위와 같은 권리금은 원칙적으로 이혼 시 재산분할 대상입니다.
• 그러나 그 상가에서 하고있는 영업의 가치(가령 A 브랜드 의류 판매업)는 별도로 분할하여야 하는 가치로 보지 않습니다. ‘상가를 떠난 영업’은 있을 수 없다는 것입니다.
• 위 사건에서는 시장 점포 영업권을 금 60,000,000원으로 평가하고, 이와 별도로 영위하고 있는 영업의 가치에 관하여 순수입 24개월분을 별도로 산정하였는데, 대법원은 6,000만 원 인정 부분 외에는 파기하였습니다.

이혼 시 재산분할 - 백화점 영업권은 재산분할 안돼

유명 백화점에 A 상표로 상품을 납품하는 권리에 대해서 역시 폐업 보상 방식으로 평가하였는데(월 매출액 x 소득표준율), 대법원은 아래 이유로 이혼 시 재산분할 대상이 아니라고 하였습니다.

① 백화점 매장 이용 영업은 “특정매입”이라는 것인데, 영업주가 자신의 직원을 동원하여 자신의 상품을 백화점 매장 내에서 판매, 그 판매액의 일정 비율을 수수료로서 백화점에 납입하는 방식

② 그 기간이 정하여져 있기는 하나 기간의 연장 안돼

③ 계약기간 중에도 백화점 측의 요구가 있으면 언제든지 철수해야

④ 임대보증금도 없고 제3자에 양도도 불가

이혼 시 재산분할 - 부동산의 시가 외 임대가치는 재산분할 안돼

소유권의 가치(=시가)만 재산분할

• 임대를 목적으로 하는 부동산을 재산분할 한다고 할 때, 그 소유권의 가치(=시가)만 나누어야 합니다.

향후 임대업 소득은 이혼 시 재산분할 대상 아니야

• 이와 별도로 임대를 함으로써 얻게 되는 이득은 나눌 수 없습니다.
• 위 대법원 판결의 원심에서는 감정을 통하여 대상 부동산의 토지수용보상시 폐업보상금 산정 방식으로 33개월간의 수입에다가 소득표준율을 곱하여 순수입을 구하여서 이를 산정하였는데, 대법원은 이를 파기하였습니다.

권리금 부인 사례

아래 사건에서는 시설권리금(냉장고, 에어컨 등)만 인정하고 다른 권리금(바닥권리금/영업권리금)을 인정하지 않았습니다. 심지어 감정 결과가 있는데도 이를 배척했습니다. 인정하지 않은 이유는 아래와 같습니다.

부산가정법원 2020. 12. 23. 선고 2019르21396(본소), 2019르21402(반소) 판결

① 이혼 시 재산분할에 있어서 권리금은 실제로 임차권의 거래가 이루어지지 않은 이상 그 채권의 발생 여부 내지 액수가 불분명하여 확정적인 재산가치가 있다고 볼 수 없다. 실제로 재판도중 사실상 영업을 중단하여 권리금을 수령할 가능성이 희박하다.

② 감정인도 권리금에 대한 감정평가는 시행되지 얼마 되지 아니한 특수한 감정으로서 그 시행 사례가 희소하고 정보교류가 어려운 상황이라고 회신함으로써 현재로서는 권리금 감정절차가 확립되지 아니하고 감정방법에도 한계가 있음을 자인하고 있다.

③ 감정 방법에 대해 신뢰하기 어렵다. 불과 1년 혹은 2년에 불과한 영업이익을 근거로 향후 5년 영업이익을 추정하였고, 권리금 귀속율(영업이익에 곱하여서 권리금 액수를 산출하는 비율)을 영업 권리금은 10.23%, 바닥 권리금은 52.41%로 했는데 근거가 없고, 각 평가방법 가중치 (두가지 평가방법을 사용했습니다)를 임의로 적용하였다.

④ 해당 상가가 중심상권 아니고, 주변에 재개발이 진행되고 있어 유동인구가 적고, 주변에 다수의 상가가 공실이다.

권리금 인정 사례

아래 사건에서는 권리금이 인정되었습니다.

서울가정법원 2007. 7. 5. 선고 2005드합11220(본소), 2006드합11197(반소) 판결 [이혼 및 재산분할 등, 이혼 등]

• 노량진 수산시장의 목 좋은 판매자리에 대해서는 권리금 인정받았습니다(7,000만 원). 이 사건에서는 추첨을 통해 배정받은 자리가 좋은 자리여서 권리금이 발생하는 경우인데, 아마도 시장 영업 형태상 어느정도 권리금이 형성되어 있고 거래가 드물지 않았던 모양입니다.
• 다만 상대방이 위 가치의 액수를 적극적으로 다투었는지에 대해서는 판결문에 드러나지 않습니다. 만약 이혼 시 재산분할 소송에서 그 가액을 인정하지 않았다면 결과가 달라졌을 수도 있습니다.